Аренда на 11 месяцев и лицензия на табак: что изменится с 1 марта 2028

Автор — Иванов Николай Васильевич · Обновлено 15 сентября 2026 · Сверено с текстом закона на эту дату · 6 минут чтения

Для заявлений 2026–2027 годов договор аренды регистрировать не нужно. Но с 1 марта 2028 года торговый объект должен быть в собственности, хозяйственном ведении, оперативном управлении или в аренде по зарегистрированному договору — кроме объектов, которые не являются недвижимостью, — и площадью не меньше 5 м²; регион вправе поднять порог, но не больше чем вдвое. С этой даты несоответствие — основание для отказа в лицензии и для её аннулирования. Договор аренды на 11 месяцев не регистрируется, поэтому к 2028 году его придётся заменить договором на год и больше с регистрацией в Росреестре.

Что закон требует с 1 марта 2028 года

Требование	С какой даты	Норма
Торговый объект — в собственности, хозяйственном ведении, оперативном управлении или в аренде по зарегистрированному договору; для объектов, которые не являются недвижимостью, регистрация аренды не требуется	1 марта 2028	ч. 7–10 ст. 6 закона № 186-ФЗ
Площадь торгового объекта — не меньше 5 м²; закон субъекта вправе поднять порог не больше чем вдвое	1 марта 2028	там же
Несоответствие этим требованиям — основание для отказа в лицензии и для аннулирования	1 марта 2028	там же

Для заявлений, которые подают с 1 октября 2026 года, это требование пока не проверяют: регистрировать аренду ради первой лицензии не нужно.

Почему 11-месячный договор не подойдёт

Договор аренды здания или сооружения, заключённый на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса). К нежилым помещениям это правило применяют так же — так разъяснил Президиум Высшего арбитражного суда в информационном письме от 01.06.2000 № 53. Договор на 11 месяцев заключают как раз для того, чтобы его не регистрировать, — и поэтому с 1 марта 2028 года он не будет «зарегистрированным договором аренды».

Что делать: договориться с арендодателем о договоре на год и больше и зарегистрировать его в Росреестре — через МФЦ или электронно. Учтите госпошлину за регистрацию (ст. 333.33 Налогового кодекса) и то, что без согласия арендодателя договор не поменять. Разговор лучше начать в 2027 году, а не в феврале 2028-го, когда о том же попросят все арендаторы.

Павильон и киоск

Требование о зарегистрированной аренде не распространяется на объекты, которые не являются недвижимостью. Нестационарный павильон обычно размещают по договору на размещение, и регистрировать его как аренду недвижимости не нужно. Документы на право пользоваться объектом всё равно держите в порядке — их могут запросить.

Киоск, в который покупатель не заходит, для табака не подходит вовсе: продавать табак можно только в магазине или павильоне с торговым залом (ч. 1 ст. 19 закона № 15-ФЗ), и это правило действует уже сейчас.

Площадь от 5 м²

С 1 марта 2028 года площадь торгового объекта должна быть не меньше 5 м². Петербург и Ленобласть вправе поднять порог, но не больше чем вдвое — до 10 м²; на 15 сентября 2026 года таких законов нет. Какую площадь считать, уточнит регламент; ориентир — экспликация или технический план помещения. Если точка меньше, к 2028 году понадобится переезд или расширение.

Если лицензия на три–пять лет

Лицензию можно взять на срок до пяти лет, заплатив пошлину 20 000 ₽ за каждый год. Лицензия, полученная в 2026–2027 годах на три–пять лет, будет действовать и после 1 марта 2028 года, а с этой даты несоответствие требованию к помещению становится основанием для аннулирования. Если помещение арендовано на 11 месяцев, многолетняя лицензия без плана по договору — это риск: к 2028 году требование к помещению придётся выполнить или менять точку.

План на 2027 год

Закажите выписку из ЕГРН на помещение: кто собственник, есть ли обременения.
Посмотрите свой договор: на какой срок он заключён и зарегистрирован ли.
Если договор короче года — обсудите с арендодателем договор на год и больше и его регистрацию.
Сверьте площадь по документам.
Следите за законами Петербурга и Ленобласти: порог 10 м² и дополнительные места запрета.
Выбирая срок лицензии в 2026–2027 годах, учитывайте 2028 год: если с помещением не решено, короткий срок безопаснее.

Вопросы и ответы

Нужно ли регистрировать аренду для лицензии в 2026 году?

Нет. Требование к праву на помещение и площади применяется с 1 марта 2028 года.

Помещение в собственности у ИП. Что-то нужно делать?

Собственность требованию соответствует. Остаётся проверить площадь и следить за законами Петербурга и Ленобласти о пороге 10 м².

Что если арендодатель не хочет регистрировать договор?

Тогда к 1 марта 2028 года точку, скорее всего, придётся переносить. Начните разговор заранее: сохранить арендатора выгодно и арендодателю.

Как мы проверяли

Требования к помещению и дата 1 марта 2028 года сверены с текстом законопроекта № 1024775-8 в редакции ко второму чтению (стал законом от 26.06.2026 № 186-ФЗ) и новостью КонсультантПлюс о публикации закона; правило о регистрации аренды — со статьёй 651 Гражданского кодекса на КонсультантПлюс и разъяснением ВАС, правило о торговых объектах — со статьёй 19 закона № 15-ФЗ. Дата проверки — 15 сентября 2026 года.

Это справочный материал, а не юридическое заключение. Решение о выдаче лицензии принимает лицензирующий орган. Мы не государственный орган.